En tant que Directeur des services d’une commune, exposez de manière structurée les étapes et responsabilités à suivre pour l’instruction d’une demande de permis de construire et de lotir (vérification des pièces, conformité au plan d’aménagement et au règlement d’urbanisme, délais d’instruction), puis décrivez les mesures administratives et contentieuses que la commune peut légalement engager en cas de construction non conforme (constatation, mise en demeure, ordonnances de remise en état ou démolition administrative, saisines judiciaires), en précisant pour chaque mesure les autorités compétentes, les garanties procédurales à respecter et les délais applicables afin d’assurer la légalité de l’intervention et la protection des droits des tiers ?

Introduction

En tant que Directeur des services d’une commune, l’instruction des demandes de permis de construire et de lotir constitue une mission centrale pour la bonne gouvernance locale, la sécurité juridique et l’aménagement du territoire. Cette mission s’inscrit dans le cadre juridique national composé notamment de la loi n°47‑06 relative à l'aménagement et à l'urbanisme, de la loi organique n°113‑14 régissant les collectivités territoriales, ainsi que des textes réglementaires d’application (ex. décret n°2.22.431 et autres décrets et arrêtés d’application) et des dispositions relatives aux infractions et sanctions (notamment la loi n°55‑19 et textes connexes). Le présent développement expose de manière méthodique les étapes et responsabilités lors de l’instruction, les délais applicables et les moyens administratifs et contentieux mobilisables en cas de constructions non conformes, en veillant au respect des garanties procédurales et des compétences des autorités.

Développement

1. Étapes et responsabilités pour l’instruction d’une demande de permis de construire et de lotir

1.1. Réception et enregistrement

• Enregistrement administratif du dossier au guichet communal : réception du formulaire, récépissé daté et numérotation.
• Vérification de la compétence communale pour l’instruction, conformément à la répartition des compétences prévue par la loi organique n°113‑14 et les textes d’application.

1.2. Vérification des pièces

Le service instructeur (sous la coordination du secrétaire général) contrôle l’intégralité et la conformité des pièces requises : plans de masse et coupes, titres de propriété ou justificatifs de jouissance, autorisations de lotisseur le cas échéant, études (sol, assainissement), certificats de conformité fiscale/communal, bordereaux de redevances, procurations, attestations d’alignement, etc. Cette phase s’appuie sur les dispositions de la loi n°47‑06 et les textes d’application (décrets et arrêtés précisant la liste des pièces).

1.3. Contrôle de conformité urbanistique

• Vérifier la conformité du projet avec les documents d’urbanisme applicables (PDAU, plans d’aménagement, plans locaux d’urbanisme, règlements communaux ou intercommunaux) et le règlement d’urbanisme : gabarit, occupation du sol, alignement, densité, affectation des sols.
• Consulter le certificat d’urbanisme préalablement délivré le cas échéant.

1.4. Consultations et instruction technique

• Transmission aux services techniques communaux (urbanisme, voirie, assainissement), au service des sûretés et, si nécessaire, aux services provinciaux/régionaux (ex. direction régionale de l’urbanisme, Agence urbaine) pour avis.
• Réception des rapports techniques et vérification sur site (visite technique) si nécessaire.

1.5. Décision administrative

• Rédaction de l’arrêté d’autorisation ou de refus motivé. Le secrétariat général prépare le dossier et l’arrêté pour signature de l’autorité compétente (président du conseil communal/maire selon répartition des compétences et textes applicables).
• Notification au demandeur et inscription éventuelle au registre des autorisations.

1.6. Contrôles post‑décision et délivrance des attestations

• Délivrance d’un certificat de conformité à l’achèvement des travaux après contrôle final.
• Suivi du respect des prescriptions imposées lors de l’autorisation.

1.7. Rôles et responsabilités (rôle spécifique du secrétaire général)

• Coordination de l’instruction administrative et technique ; tenue du dossier administratif ; convocation des commissions communales le cas échéant.
• Assurer la conformité procédurale (régularité des notifications, délais, motivation des décisions) et la traçabilité des actes. Préparer les projets d’arrêtés et veiller à la transmission aux autorités compétentes.
• Informer le conseil communal des contentieux éventuels et coordonner l’intervention avec les services extérieurs (agences urbaines, gouverneur/ wali) lorsque la compétence d’exécution dépasse la commune.

2. Délais d’instruction

Les délais d’instruction sont fixés par la loi n°47‑06 et les textes réglementaires d’application (notamment le décret n°2.22.431 et autres décrets). À titre indicatif et conformément à la pratique administrative et aux textes réglementaires applicables :

• Permis de construire : délai d’instruction courant de référence (souvent 60 jours à compter du dépôt complet du dossier). Ce délai peut être prorogé en cas de demandes de pièces complémentaires ; la suspension du délai doit être notifiée.
• Permis de lotir (autorisation de lotissement) : délai d’instruction plus long en raison des études d’impact et des servitudes (ex. 90 jours ou selon réglementation spécifique); délais précisés par décret n°2.22.431.
• Prescription de notification, publicité et affichage des décisions : la commune doit notifier et afficher l’arrêté dans les formes et délais prévus par la réglementation.

En pratique, le secrétaire général veille à l’application stricte de ces délais, à la motivation des refus et à la notification des suspensions ou demandes de complément pour sécuriser la décision contre un contentieux.

3. Mesures administratives et contentieuses en cas de construction non conforme

3.1. Constatation de l’infraction

• Constat dressé par les services compétents : services techniques communaux, service d’urbanisme, ou par une commission d’infraction. Le constat doit être motivé, daté, signé et comporter des éléments probants (photographies, plans, mesures).
• Autorité compétente pour constater : généralement les services communaux et l’autorité locale; transmission possible au gouverneur/wali et aux services extérieurs selon la gravité et la compétence.
• Garantie procédurale : permettre au propriétaire de présenter ses observations (principe du contradictoire) avant toute décision lourde.

3.2. Mise en demeure administrative

• La commune notifie une mise en demeure visant la cessation de l’infraction et/ou la remise en conformité dans un délai déterminé. La mise en demeure doit être motivée et signifiée selon les formes légales.
• Autorité compétente : l’autorité communale (maire/président du conseil) ou le gouverneur selon répartition des compétences et gravité.
• Garanties procédurales : indication précise des manquements, délai raisonnable de mise en conformité, information sur les voies de recours, inscription au dossier administratif.

3.3. Ordonnance administrative de remise en état ou de démolition

• Si la mise en demeure reste sans effet, l’autorité administrative peut prendre une décision de remise en état ou, s’il y a lieu, d’ordonnance de démolition administrative. Cette décision doit respecter la légalité et être motivée.
• Autorités compétentes : selon la nature des travaux et la réglementation, l’ordonnance peut être prise par la commune ou, pour les cas graves ou nécessitant exécution forcée, par le wali/gouverneur. Les textes (loi n°47‑06 et décret d’application) précisent les compétences et modalités.
• Garanties procédurales : notification préalable, formalités d’information du contrevenant, délai pour recours gracieux et contentieux. L’exécution ne peut être réalisée que dans le respect des délais et après épuisement des voies de recours ou en vertu d’un titre exécutoire conforme.
• Exécution : si l’ordonnance n’est pas exécutée volontairement, la démolition administrative peut être exécutée d’office par les services compétents ; l’Etat/collectivité peut ensuite réclamer les frais d’exécution au responsable.

3.4. Saisines judiciaires et voies de recours

• Recours administratif : possibilité de recours gracieux auprès de l’autorité ayant pris la décision dans un délai précisé par les textes (souvent 60 jours).
• Recours contentieux : saisine du tribunal administratif compétent pour contester l’arrêté d’autorisation ou l’arrêté de démolition. Délai de saisine usuel : 60 jours à compter de la notification ou publication de l’acte (délai indicatif à vérifier selon la réglementation en vigueur et le décret d’application).
• Procédure pénale : en cas d’infractions établies, la commune ou les services peuvent saisir le procureur du Roi pour poursuites pénales conformément aux dispositions prévues par la loi n°55‑19 et textes connexes.
• Garantie procédurale : le respect du contradictoire, la motivation des décisions, la production du constat, et la communication des pièces aux juridictions et parties intéressées.

3.5. Considérations pratiques sur la mise en œuvre

• Coordination inter‑services : l’effectivité des mesures requiert une coordination entre la commune, la wilaya/gouvernorat, les agences urbaines et le parquet.
• Protection des tiers et sécurité juridique : avant toute démolition, vérification des intérêts de tiers (locataires, créanciers hypothécaires) et éventuelle prise en compte de mesures d’indemnisation lors d’un recours ultérieur.
• Archivage et traçabilité : tenue d’un dossier complet (constat, mise en demeure, décisions, notifications) pour parer aux contentieux.

4. Compétences, garanties procédurales et délais applicables (récapitulatif)

• Compétences : instruction et délivrance des permis — commune (secrétariat général et services techniques) ; décisions de grande envergure/exécution forcée — wali/gouverneur et services déconcentrés quand prévu par la loi organique n°113‑14 et les décrets d’application.
• Garanties procédurales : droit au contradictoire, motivation des décisions, notification en forme, possibilité de recours gracieux et contentieux, publicité des actes fonciers et urbanistiques.
• Délais (indications pratiques) : délai d’instruction permis de construire ≈ 60 jours à compter du dépôt complet ; permis de lotir ≈ 90 jours (à confirmer selon décret n°2.22.431 et textes particuliers) ; délai de recours contentieux ≈ 60 jours à compter de la notification/publication. Les suspensions et prorogations doivent être notifiées pour être opposables.

5. Exemples pratiques et difficultés rencontrées — propositions opérationnelles

Exemples de difficultés : dossiers incomplets, conflits de propriété, pressions politiques locales, lenteur des services déconcentrés, urbanisation informelle. Mesures proposées : mise en place de check‑lists et guichets uniques, dématérialisation des dépôts, formation continue des cadres communaux, renforcement des commissions communales d’urbanisme, protocoles clairs de coopération avec la wilaya et l’agence urbaine, publication proactive des décisions et affichage sur le terrain pour limiter les contestations.

Sur le plan juridique, il est conseillé d’appliquer strictement la motivation des décisions et de respecter les formes de notification afin de limiter les annulations judiciaires et de sécuriser l’exécution des ordonnances de remise en état ou de démolition.

Conclusion

L’instruction rigoureuse des demandes de permis de construire et de lotir, menée sous l’autorité du secrétaire général, est fondamentale pour assurer la conformité urbanistique, la sécurité juridique et la qualité de l’aménagement local. Appuyée sur la loi n°47‑06, la loi organique n°113‑14, le décret n°2.22.431 et la loi n°55‑19 pour les sanctions, l’intervention communale doit conjuguer diligence administrative, respect des délais et des garanties procédurales (contradictoire, motivation, notification). En cas d’infractions, la commune dispose d’un arsenal gradué (constat, mise en demeure, ordonnances administratives, saisines judiciaires) à mettre en œuvre conformément aux compétences et procédures légales et en coordination avec les services déconcentrés. La mise en place de procédures internes claires, la dématérialisation et la coopération inter‑institutions renforcent l’efficacité et la légalité des interventions, tout en préservant les droits des administrés et des tiers.

Recommandation finale : veiller à la formation continue des cadres communaux, à l’application stricte des procédures et délais fixés par la loi et les décrets d’application, et à une communication transparente des décisions pour garantir une gouvernance locale efficace et résiliente.

Références légales principales citées : Loi n°47‑06 relative à l'aménagement et à l'urbanisme ; Loi organique n°113‑14 relative aux collectivités territoriales ; Décret n°2.22.431 et textes réglementaires d’application ; Loi n°55‑19 (dispositions relatives aux infractions et sanctions en matière d’urbanisme). Les mentions de délais et compétences doivent être précisées et complétées par la consultation des textes réglementaires et arrêtés locaux applicables.