دورية جديدة للمحافظ العام توضح 11 نقطة في تطبيق قانون التجزئات العقارية 25.90
أصدرت الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية دورية جديدة، موجهة إلى المحافظين على الأملاك العقارية، تتعلق بتوضيح عدد من الإشكالات العملية المرتبطة بتطبيق مقتضيات القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات.
وتكتسي هذه الدورية أهمية خاصة بالنسبة لمختلف المتدخلين في مجال التعمير والعقار، ومن بينهم الجماعات الترابية ومصالح التعمير والمهندسون والمساحون والمحافظات العقارية، بالنظر إلى ارتباط عدد من الملفات المعروضة على المحافظة العقارية بعمليات التجزئة والتقسيم.
وقد جاءت الدورية في شكل مجموعة من التوضيحات العملية، تروم توحيد فهم وتطبيق مقتضيات القانون رقم 25.90، وتوضيح الحالات التي تستوجب أو لا تستوجب الحصول على بعض التراخيص والوثائق المرتبطة بعمليات التجزئة والتقسيم.
أبرز التوضيحات الواردة في الدورية
1. عبارة «بيع تقسيم» لا تشكل لوحدها مخالفة
أوضحت الدورية أن استعمال عبارة «بيع تقسيم» في العقود أو التصرفات لا يعني، في حد ذاته، أن العملية تشكل مخالفة لمقتضيات القانون رقم 25.90.
وبالتالي، يتعين النظر إلى طبيعة العملية العقارية ومضمونها الفعلي، وليس الاكتفاء بالتسمية أو العبارة الواردة في الوثائق.
2. التجزئات المنجزة في إطار خاص قبل دخول القانون حيز التنفيذ
تطرقت الدورية إلى وضعية بعض العقارات أو التجزئات التي تم إنجازها في إطار عقود خاصة، قبل دخول القانون رقم 25.90 حيز التنفيذ.
وفي هذا الإطار، دعت إلى دراسة كل ملف حسب خصوصياته والتأكد من توفر الوثائق اللازمة، مع مراعاة تاريخ إنجاز العملية والمقتضيات القانونية المطبقة عليها.
3. الأراضي الخاضعة لبعض الأنظمة الخاصة
أكدت الدورية أن بعض العقارات، بحكم طبيعتها أو وضعيتها القانونية، تخضع لأنظمة خاصة، وهو ما يقتضي التمييز بين الحالات التي تدخل في نطاق تطبيق قانون التجزئات وتلك التي تخضع لمقتضيات قانونية أخرى.
وتهم هذه التوضيحات بالخصوص بعض الأراضي المرتبطة بالأنظمة الخاصة أو التي لا يمكن إخضاعها تلقائيا لنفس المسطرة المعمول بها بالنسبة للعقارات العادية.
4. عدم اشتراط تصميم التجزئة في بعض الحالات
من بين أهم النقاط التي تناولتها الدورية، مسألة تقييد الرسم العقاري الأصلي للعقار موضوع التجزئة.
وأوضحت أن عدم إنجاز أو عدم وجود بعض الشبكات والتجهيزات، مثل الطرق أو شبكات الماء والكهرباء أو الصرف الصحي والمساحات غير المبنية المخصصة للمرافق، يمكن أن يؤثر على طبيعة العملية، مع ضرورة دراسة كل حالة حسب وضعيتها الخاصة.
5. الحصول على نسخة من محضر التسلم المؤقت للأشغال
نبهت الدورية إلى أهمية الإدلاء، عند الاقتضاء، بالوثائق التي تثبت إنجاز الأشغال المرتبطة بالتجزئة، ومن بينها محضر التسلم المؤقت للأشغال، وذلك وفق الحالات التي ينص عليها القانون.
6. محضر اللجنة في حالة تفويت التجهيزات للجماعة
تطرقت الدورية إلى الحالات التي يتم فيها تفويت بعض التجهيزات أو المساحات لفائدة الجماعة، مؤكدة أهمية الوثائق والإجراءات القانونية المرتبطة بهذه العملية.
كما أشارت إلى دور اللجنة المختصة في معاينة التجهيزات أو المساحات المعنية، وفق ما تقتضيه المساطر القانونية الجاري بها العمل.
7. تفويت القطع دون شهادة إتمام الأشغال
أوضحت الدورية أن بعض الحالات المرتبطة بتفويت القطع أو العقارات تقتضي التحقق من مدى الحاجة إلى شهادة إتمام الأشغال أو الوثائق التي تقوم مقامها، وذلك بحسب طبيعة العملية والمقتضيات القانونية المنظمة لها.
8. التجزئات المنجزة من طرف الدولة والجماعات الترابية والمؤسسات العمومية
تضمنت الدورية توضيحات خاصة بالتجزئات التي تنجزها:
الدولة؛
الجماعات الترابية؛
المؤسسات والمقاولات العمومية.
وهو جانب يهم بشكل مباشر الجماعات الترابية باعتبارها من الجهات التي يمكن أن تقوم بإنجاز عمليات وتجهيزات عقارية في إطار اختصاصاتها ومشاريعها التنموية.
9. تطبيق القانون 25.90 على بعض التجزئات المرتبطة بمخاطر أو إكراهات
تناولت الدورية أيضا بعض الحالات الخاصة التي تقتضي دراسة وضعية التجزئة بالنظر إلى طبيعة العقار والمخاطر أو الإكراهات المرتبطة به، مع مراعاة النصوص القانونية والتنظيمية الجاري بها العمل.
10. العمليات التي لا يلزم الحصول فيها على إذن بالتقسيم
حددت الدورية بعض الحالات التي لا تستوجب الحصول على إذن بالتقسيم، ومن بينها الحالات التي تكون فيها العملية مرتبطة بمشروع معين أو بمبادرة تتوفر على التراخيص والموافقات القانونية اللازمة.
11. تاريخ تطبيق بعض المقتضيات القانونية
أكدت الدورية ضرورة الانتباه إلى تاريخ دخول بعض النصوص القانونية حيز التنفيذ عند دراسة الملفات، وعدم تطبيق مقتضيات لاحقة على عمليات تمت قبل دخول النصوص المعنية حيز التطبيق، إلا في الحدود التي يسمح بها القانون.
وفي ختام الدورية، تم التنبيه إلى ضرورة الحرص على التطبيق السليم لهذه التوجيهات، والرجوع إلى المصالح المختصة عند مواجهة حالات أو إشكالات تستدعي مزيدا من التوضيح.
ماذا تعني هذه الدورية بالنسبة للجماعات الترابية؟
تكمن أهمية هذه الدورية بالنسبة لموظفي ومصالح الجماعات الترابية، خصوصا العاملين في:
- مصالح التعمير؛
- المصالح التقنية؛
- تدبير الأملاك الجماعية؛
- الشؤون القانونية؛
- تتبع مشاريع التجزئات؛
- دراسة ملفات التقسيم والبناء؛
في كونها تقدم توضيحات عملية حول مجموعة من الوضعيات التي يمكن أن تظهر أثناء دراسة الملفات العقارية والتعميرية.
كما أن بعض النقاط الواردة فيها ترتبط بشكل مباشر بدور الجماعة في تسلم التجهيزات، وتتبع أشغال التجزئات، والتفويتات، ودراسة المشاريع العقارية.
وتبرز الدورية، بشكل عام، أهمية دراسة كل ملف وفق خصوصياته القانونية والواقعية، وعدم الاكتفاء بالمسميات أو بالوثائق الشكلية دون التحقق من طبيعة العملية العقارية ومختلف المقتضيات القانونية المطبقة عليها.
